Mag. Katharina Kuenburg
Die neue Novelle, BGBl I Nr 92/2024 (WEG-Novelle 2024), welche am 01.09.2024 in Kraft getreten ist, erleichtert nun die Errichtung von Balkonkraftwerken durch Wohnungseigentümer.
Bereits mit der WEG-Novelle 2022 wurde das Verfahren zur Zustimmung bzw Durchsetzung von bestimmten Änderungen am WEG-Objekt erleichtert, mit dem erklärten Ziel, dem Klimawandel entgegenzuwirken.
Gemäß § 16 WEG ist ein Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt. Die Änderungen bedürfen der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer, sofern eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer möglich ist. Bagatellhafte Umgestaltungen sind hiervon jedoch ausgenommen.
Der Gesetzgeber hat mit der WEG-Novelle 2022 für bestimmte im Gesetz genannte Fälle eine Zustimmungsfiktion eingeführt, um Veränderungen zu erleichtern, sofern der Änderung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Verständigung gemäß § 24 Abs 5 WEG widersprochen wurde (§ 16 Abs 5 WEG).
Mit der WEG-Novelle 2024 wurde sowohl der Katalog der privilegierten Änderungen des § 16 Abs 2 Z 2 Satz 2 WEG als auch der Katalog der eigennützigen Änderungen, die dem Modell der Zustimmungsfiktion gemäß § 16 Abs 5 WEG unterliegen, um die Anbringung von Photovoltaikanlagen am Balkon oder der Terrasse zur Versorgung des Wohnungseigentumsobjektes erweitert.
Die Privilegierung des § 16 Abs 2 Z 2 Satz 2 WEG besteht jedoch nur, sofern der Anschluss an eine bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist. Wenn also bereits eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage besteht, so ist die Errichtung einer neuen Anlage von der Privilegierung ausgenommen.
Hinsichtlich des Anbringungsortes beschränkt sich die Privilegierung auf jene Bereiche, die ausschließlich vom änderungswilligen Wohnungseigentümer genutzt werden können.
Weiters soll die Anlage lediglich der Versorgung des eigenen Wohnungseigentumsobjekts mit Energie dienen und darf sohin nicht größer dimensioniert sein, als es die Versorgung des betreffenden Wohnungseigentumsobjektes erfordert.
Werden für die Montage eines "Balkonkraftwerks" auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss der änderungswillige Wohnungseigentümer vor Vornahme einer solchen "privilegierten Änderung" zwar die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einholen, allerdings muss er weder die Verkehrsüblichkeit noch sein wichtiges Interesse gemäß § 16 Abs 2 Z 2 erster Satz WEG nachweisen.
Für den einzelnen Wohnungseigentümer ist dadurch die Umsetzung der Maßnahme unter leichteren Bedingungen möglich, die Kriterien des § 16 Abs 2 Z 1 WEG bleiben jedoch weiterhin relevant.
Eine nicht erteilte Zustimmung kann durch Beschluss des Außerstreitrichters im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG ersetzt werden. Im Verfahren auf Ersatz-Zustimmung können die übrigen Wohnungseigentümer lediglich jene Gründe einwenden, die sich aus §16 Abs 2 Z 1 WEG (Schädigung des Hauses, Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen, Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses sowie Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderen Sachen) ergeben. Eine mutwillige Verweigerung der Zustimmung ist allerdings nicht mehr möglich und kann eine fehlende Verkehrsübung oder ein fehlendes wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers nicht mehr eingewendet werden.
Anders als die Privilegierung beschränkt sich die Zustimmungsfiktion nach § 16 Abs 5 WEG dem Wortlaut nach auf „steckerfertige Photovoltaik-Kleinsterzeugungsanlage“, sohin auf Anlagen mit einer Leistung von weniger als 0,8 kW die an eine bereits vorhandene Steckdose am Balkon oder der Terrasse angesteckt werden können.
Bei steckerfertigen Kleinsterzeugungsanlagen ist eine aktive Zustimmung aller übrigen Miteigentümer nicht mehr notwendig. Der änderungswillige Wohnungseigentümer hat lediglich nach deren Verständigung, den Ablauf einer zwei monatigen Widerspruchsfrist abzuwarten.
Entgegen § 863 Abs 1 ABGB ist Schweigen somit ausnahmsweise als Zustimmung zu werten, womit auch das Erfordernis der Ersatz-Zustimmung im Außerstreitverfahren entfällt.
Sofern also niemand innerhalb von zwei Monaten, ab Verständigung von der geplanten Änderung, widerspricht, gilt die Zustimmung als erteilt und steht der Anbringung einer steckerfertigen Photovoltaik-Anlage nichts mehr im Wege.