Mag. Katharina Kuenburg
Der OGH hat sich mittlerweile in zahlreichen Individual- und Verbandsprozessen mit der Klauselkontrolle bei Wohnungsmietverträgen befasst.
Im Verbandsprozess zu GZ 8Ob6/24a vom 22.03.2024 wurde unter anderem eine AGB-Klausel für Wohnungsmietverträge im MRG-Teilanwendungsbereich, wonach der Mieter zur Reparatur und Rückstellung von Elektrogeräten wie E-Herd, Geschirrspüler und Kühlschrank in funktionsfähigem Zustand verpflichtet wurde, als unwirksam qualifiziert.
In seiner Entscheidung hat der OGH eine generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG) gewertet und als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und daher nichtig angesehen.
Es gibt zwar durchaus Rechtsprechung, wonach eine teilweise Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter zulässig ist, solange nicht der Kernbereich der Erhaltungspflichten des Vermieters betroffen oder die Gesundheit gefährdet ist, aber auch hier gilt der Grundsatz, dass jedes Abweichen von dispositivem Recht im Rahmen der Prüfung nach § 879 Abs 3 ABGB einer sachlichen Rechtfertigung bedarf.
Sohin ist auch eine teilweise Überwälzung der Erhaltungspflicht auf den Mieter im MRG-Teilanwendungsbereich gemäß § 879 Abs 3 ABGB wegen gröblicher Benachteiligung unwirksam, wenn eine sachliche Rechtfertigung (etwa durch Anrechnung auf den Mietzins) fehlt.