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Mag. Julia Steier

Gewährleistungsausschluss durch Vertragsklausel beim Wohnungskauf?
Mag. Julia Steier

In seiner Entscheidung vom 23.5.2023 zu 1 Ob 79/23h beschäftigte sich der OGH mit der Frage, ob der Verkäufer einer Wohnung für geheime Baumängel haftet, wenn der Vertrag eine Klausel enthält, wonach der Käufer die Wohnung besichtigt hat, deren Zustand kennt und die Haftung des Verkäufers für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand ausgeschlossen ist.

Die Käufer der Wohnung machten im Verfahren Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend und brachten in diesem Zusammenhang vor, dass das Exposé des Maklers die Wohnung in einem „sehr guten Zustand“ ausgewiesen hätte. Nachtäglich habe sich jedoch herausgestellt, dass es aufgrund zu geringer Dämmung zu massivem Schimmelbefall hinter den Kästen im Schrankraum käme. Die Schimmelfreiheit könne aufgrund des vorhandenen Baumangels auch nicht durch häufiges Lüften sichergestellt werden. Der Verkäufer vertrat wiederum den Standpunkt, dass seine Haftung aufgrund vertraglicher Bestimmungen ausgeschlossen sei.

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von Mag. Nadia Kuzmanov

Transparenz im Beschaffungswesen gilt als eines der wichtigsten Instrumente zur Bekämpfung von Korruption. Um Sachspenden bzw die verdeckte Finanzierung von Parteien (Stichwort „Beinschab -Tool“) zu verhindern hat der Gesetzgeber mit Art 20 Abs 5 B-VG eine neue Veröffentlichungspflicht festgelegt. Demnach sind sämtliche ab dem 1.1.2023 durch staatliche Verwaltungsorgane beauftragte Studien, Umfragen und Gutachten samt den diesbezüglichen Kosten zu veröffentlichen, solange und soweit deren Geheimhaltung iSd Amtsverschwiegenheit nicht geboten ist. Die Regelung wirft viele Fragen auf und ist ua mangels konkreter Ausführungsbestimmungen auslegungsbedürftig.

Die verfassungsgesetzliche Verpflichtung trifft alle – jeweils beauftragenden - Verwaltungsorgane im funktionellen Sinn und umfasst neben Hoheits- idR auch die Privatwirtschaftsverwaltung sowie die mit Aufgaben der Hoheitsverwaltung betrauten ausgegliederten Rechtsträger. Die Organe der sonstigen Selbstverwaltung unterliegen dieser Veröffentlichungspflicht nur soweit sie im übertragenen Wirkungsbereich fungieren, im eigenen weisungsfreien Wirkungsbereich gilt sie nicht.

Obwohl der Abänderungsantrag eine nicht abschließende Aufzählung weiterer zu veröffentlichenden Werke wie Leitbilder, Konzepte, Publikationen, Werbebroschüren enthält, wurden nur Studien, Gutachten und Umfragen in die gesetzliche Bestimmung aufgenommen. Andere Werke sind daher nicht umfasst.

Die Begriffe Gutachten, Studie bzw Umfrage sind nach dem allgemeinen Sprachgebrauch zu verstehen. Ob im konkreten Fall von einem veröffentlichungspflichtigen Werk auszugehen ist, richtet sich vorwiegend nach seinem Inhalt und nicht nach der gewählten Bezeichnung.

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Gastbeitrag

Im vergangenen Jahr durfte unsere Kanzlei die Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz im Zusammenhang mit verschiedenen Projekten rechtsberatend unterstützen. In diesem Kontext hatten wir – beispielsweise bei einem Besuch im „Papageienhaus“ – die Möglichkeit, einen Einblick in die großartige, faszinierende und wichtige Tätigkeit des Vereins zu erlangen. Es freut uns daher besonders, dass die Arbeitsgemeinschaft unserer Anfrage nachgekommen ist und den ersten Gastbeitrag zu unserem Legal Update beisteuert. Sollte der nachstehende Artikel auch Ihr Interesse wecken, können wir einen Besuch im Papageienschutzzentrum nur wärmstens empfehlen.

Papageien sind international und national durch umfangreiche Gesetze geschützt. Dennoch gibt es Handlungsbedarf. Die Wiener „Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz“ setzt seit bald 30 Jahren auf Aufklärung und Vorzeigehaltung im vereinseigenen Schutzzentrum.

Nicht alle Papageien sind vor dem Gesetz gleich! Diese exotische Vogelgruppe ist mit fast 400 Arten sehr vielfältig – vom Wellensittich bis zum Ara. Doch während die kleinen Australier heute als domestiziert gelten, zählen die stattlichen südamerikanischen Arten und all ihre großen Verwandten wie Graupapageien, Amazonen und Kakadus zu den Wildtieren.

Traurigerweise ist mehr als ein Drittel aller Papageienvögel gefährdet. Internationale Vereinbarungen wie das Washingtoner Artenschutzabkommen (CITES) sollen durch die Reglementierung des Handels dafür sorgen, dass die bunten Exoten nicht aussterben.

Das Bundestierschutzgesetz aus 2004 widmet sich dem Tierwohl der anspruchsvollen Vögel im Inland. Es ist eines der strengsten in Europa, verbietet es doch die Einzelhaltung der hochsozialen Tiere, die Verwendung von Rundkäfigen und die Handaufzucht, die zu einem gestörten Sozialverhalten führt. Mindestmaße bei Käfiggrößen und die paar- beziehungsweise gruppenweise Haltung sollen die Tiergerechtigkeit sichern.

Die sinnvollen Gesetze werden jedoch häufig gebrochen: Trotz des Importverbotes für wilde Vögel blüht der illegale Handel mit sehr seltenen und damit wertvollen Tieren und bringt Milliarden. Nur ein Bruchteil wird aufgedeckt und die geschmuggelten Vögel werden beschlagnahmt. „Auch die Einzelhaltung in zu kleinen Käfigen wird noch immer praktiziert und zwingt die hochsozialen Vögel zu einem Leben in Einsamkeit“, berichtet Nadja Ziegler, Präsidentin der Arbeitsgemeinschaft Papageienschutz. Bereits vor 27 Jahren hat die Biologin im Zuge ihrer Diplomarbeit den spezialisierten non-Profit Verein gegründet. Das dazugehörende Papageienschutzzentrum findet man mitten in Wien, im Glashaus des ehemaligen Biozentrums der Universität Wien, im 9. Bezirk. 170 Papageien und Sittiche erholen sich dort von oft jahrzehntelanger schlechter Haltung oder von den Strapazen des illegalen Handels. Besonders wichtig ist Ziegler und ihrem Team die Vergesellschaftung, denn Papageien leben von Natur aus in Einehe oder in großen Schwärmen.

Ein weiterer Schwerpunkt ist die Öffentlichkeitsarbeit, denn es gilt, einen Wertewandel zu schaffen: von der Konsumation natürlicher Ressourcen, und dazu gehören Wildtiere, zu deren Schutz, inklusive ihrer Lebensräume. Seit 1.1.2023 gibt es in Wien die Verpflichtung, einen Sachkundenachweis zu erbringen, wenn man vorhat, Reptilien, Amphibien oder Papageien zu halten. Kurse dazu werden auch im Schutzzentrum angeboten. Wöchentliche Besuchszeiten (Fr. 14:00-17:00 Uhr) und umfangreiche Bildungsangebote machen das Papageienschutzzentrum zu einem gern besuchten Ort in Wien.

Kontakt: Diese E-Mail-Adresse ist vor Spambots geschützt! Zur Anzeige muss JavaScript eingeschaltet sein!, Tel: 0660-55-60-800.
www.papageienschutz.org

von Mag. Katharina Kuenburg

Ein Lagezuschlag zum Richtwertmietzins setzt gemäß § 16 Abs 4 MRG eine überdurchschnittliche Lage des Miethauses voraus. Die Lärmbelastung bildet ein Kriterium für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit einer Lage eines Miethauses iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG; davon unabhängig ist die Lärmbelastung der konkret zu beurteilenden Wohnung, die einen Abschlag iSd § 16 Abs 2 Z 1 MRG begründen oder deren Fehlen einen Zuschlag rechtfertigen kann.

In der Entscheidung 5 Ob 177/22y vom 12.12.2022 hat sich der Oberste Gerichtshof im Zusammenhang mit der Ermittlung des zulässigen Richtwertmietzinses erneut mit den Auswirkungen von Lärmbeeinträchtigungen auf die Qualität einer Lage (Wohnumgebung) befasst.

Für die Beurteilung, ob eine konkrete Lage aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es nach der Rechtsprechung eines wertenden (Gesamt‑)Vergleichs mit anderen Lagen. In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die einander nach der Verkehrsauffassung in ihren Bebauungsmerkmalen gleichen und ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.

Die Beurteilung des zulässigen Mietzinses und damit auch die Frage der Berechtigung eines Lagezuschlags ist eine vom Richter (und nicht vom Sachverständigen) zu beurteilende Rechtsfrage.
In der zitierten Entscheidung handelt es sich um eine Wohnung im 5. Wiener Gemeindebezirk. Als Referenzgebiet wurde auf die innerstädtischen Gebiete mit dafür typischer mehrgeschossiger Verbauung abgestellt.

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von Mag. Domnica Zamfirescu

In der Rechtssache C-61/21 hatte der EuGH die Frage zu beantworten, welche Konsequenzen ein Verstoß gegen die Luftqualitätsrichtlinie 2008/50 nach sich zieht. Ein französisches Gericht legte dem Gerichtshof die Frage vor, ob Art 13 Abs 1 und Art 23 Abs 1 der Luftqualitätsrichtlinie so auszulegen sind, dass sie dem Einzelnen einen Staatshaftungsanspruch gewähren.

Im Anlassfall klagte ein Privater die Republik Frankreich auf den Ersatz eines mit 21 Millionen Euro bezifferten Schadens, den er durch die Verschlechterung der Luftqualität an seinem Wohnort im Ballungsraum Paris erlitten habe. Die Verschlechterung habe zu Gesundheitsproblemen geführt und beruhe auf dem Verstoß gegen die Luftqualitätsrichtlinie.

Der EuGH untersuchte, ob die verfahrensgegenständlichen Normen bezwecken, dem Einzelnen individuelle Rechte zu verleihen. Er verneinte die Frage, indem er zum Ergebnis kam, dass die Normen das allgemeine Ziel des Schutzes der menschlichen Gesundheit und der Umwelt insgesamt verfolgen. Insofern stellte er fest, schon die erste Voraussetzung für eine Staatshaftung liege nicht vor. Er wies auf seine früheren Entscheidungen hin (C-404/13 und C-752/18) und betonte, der Effektivitätsgrundsatz berechtige zwar den Einzelnen im Falle eines Richtlinienverstoßes Verwaltungs- oder Gerichtsverfahren einzuleiten, reiche jedoch nicht so weit, dass er dem Einzelnen individuelle Rechte im Sinne eines Staatshaftungsanspruchs verleihe.

Mag. Christoph Piglmaier

In seiner Entscheidung vom 22.11.2022 zu GZ 1 Ob 164/22g sprach der Oberste Gerichtshof darüber ab, ob der Werklohnanspruch des Werkunternehmers für die Errichtung einer elektrischen Warmwasserbereitung besteht, wenn der Werkbesteller die vom Werkunternehmer erbrachte Leistung – trotz Verletzung einer Warnpflicht – verwenden kann.

Das Erst- und das Berufungsgericht entschieden, dass der Werklohnanspruch des Werkunternehmers grundsätzlich zu Recht bestehe, da die errichtete Warmwasserbereitung aufgrund einer vom Werkbesteller zusätzlich errichteten Photovoltaik-Anlage genehmigt wurde und der Werkbesteller die errichtete Warmwasserbereitung daher verwenden konnte. Der Werkbesteller sei jedoch berechtigt, die ihm entstandenen Kosten für die Erlangung der baubehördlichen Genehmigung im festgestellten Umfang compensando als Gegenforderung einzuwenden.

Der OGH gelangte dagegen zu dem Ergebnis, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Werklohnanspruch des Werkunternehmers hinsichtlich der von der Warnpflichtverletzung betroffenen Leistungen von Vornherein ausscheidet. Daran ändere auch der Umstand, dass der Werkbesteller im gegenständlichen Fall die errichtete Warmwasserbereitung verwendet, nichts. Vielmehr kann der Werkunternehmer seinen Werklohnanspruch nur im Falle einer Geltendmachung der dem Werkbesteller entstandenen Kosten für die Errichtung der Photovoltaik-Anlage einwenden.

Im Ergebnis wäre der Werklohnanspruch des Werkunternehmers daher nur dann relevant, wenn die Kosten für die Errichtung der Photovoltaik-Anlage den vereinbarten Werklohn für die Errichtung der Warmwasserbereitung übersteigen.

Im gegenständlichen Fall waren die Kosten für die Errichtung der Photovoltaik-Anlage niedriger als der auf die Warmwasserbereitung entfallende Werklohn. Dem Werkbesteller sind daher aufgrund der Warnpflichtverletzung des Werkunternehmers sogar geringere Kosten entstanden, obwohl die vom Werkunternehmer errichtete Warmwasserbereitung aufgrund der zusätzlichen Errichtung der Photovoltaik-Anlage schlussendlich genehmigt wurde und vom Werkbesteller verwendet wird.

von Mag. Thomas Ukowitz

Das Jahr 2022 ist mit einem Hoffnungsschimmer für die Energiewende zu Ende gegangen. Mit 30.12.2022 ist die Verordnung des Rates zur Festlegung eines Rahmens für einen beschleunigten Ausbau der Nutzung erneuerbarer Energien (EU-Beschleunigungs-VO) in Kraft getreten. Anknüpfend an die schlaglichtartige Beleuchtung des VO-Entwurfes im JP LEGAL UPDATE 12 I 2022 sind nunmehr folgende Regelungen der EU-Beschleunigungs-VO hervorzuheben:

• Überwiegendes öffentliches Interesse

Bei der Abwägung rechtlicher Interessen in näher bezeichneten Verfahren wird im Einzelfall angenommen, dass die Planung, der Bau und der Betrieb von EE-Anlagen sowie ihr Netzanschluss, das betreffende Netz selbst und die Speicheranlagen im überwiegenden öffentlichen Interesse liegen und der öffentlichen Gesundheit und Sicherheit dienen.

• Solarenergieanlagen/Wärmepumpen

Das Genehmigungsverfahren für Solarenergieanlagen und Erdwärmepumpen darf grundsätzlich nicht länger als drei, jenes für Wärmepumpen bis 50 MW Leistung nicht länger als ein Monat dauern. Solarenergieanlagen mit einer Kapazität von höchstens 50 kW gelten ungeachtet dessen als genehmigt, wenn die Behörde innerhalb eines Monats nach der Antragstellung keine Antwort übermittelt hat (Genehmigungsfiktion).

• Repowering

Führt das Repowering zu einer Kapazitätserhöhung, so darf das Genehmigungsverfahren nicht länger als sechs Monate dauern. Kommt es nur zu geringen Erhöhungen der Kapazität, ist der Netzanschluss grundsätzlich binnen drei Monaten zu genehmigen.

• Erleichterungen in Eignungszonen

Mitgliedstaaten können EE-Vorhaben in zuvor speziell ausgewiesenen Gebieten von der UVP-Pflicht sowie der Bewertung anhand der artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände ausnehmen, sofern das Gebiet zuvor einer SUP unterzogen wurde. 

Die Beschleunigungs-VO ist unmittelbar anwendbar, den Mitgliedstaaten wird jedoch gewisser Gestaltungsspielraum, bspw betreffend die Ausweisung von Eignungszonen, eingeräumt. Weiters können sie den Anwendungsbereich der VO – entgegen der grundsätzlichen Regelung der VO – auch auf bereits laufende Verfahren ausdehnen. Zwei sehr wesentliche Aspekte sind damit den Mitgliedstaaten überlassen. Die VO kann daher keinesfalls als Allheilmittel gesehen werden, auch auf nationaler Ebene sind weitere Anstrengungen nötig.

Eine erste Chance für ein couragiertes Vorgehen im Windschatten der Beschleunigungs-VO und die notwendige Festlegung ergänzender nationaler Vorschriften hat der österreichische Gesetzgeber verpasst. So bleibt die kürzlich in Kraft getretene Novelle des UVP-G doch deutlich hinter den progressiven Regelungen der Beschleunigungs-VO zurück und lässt auch gebotenen Umsetzungsmaßnahmen vermissen. Näheres zur Novelle des UVP-G und deren Bedeutung für die Energiewende lesen Sie überdies im Gastbeitrag von Dr. Dieter Altenburger im Standard vom 02.03.2023.